Jak już wiesz z poprzednich artykułów, pracując na etacie cały czas szukałem sposobu, aby móc ten etat porzucić. Przeglądając blog Michała Szafrańskiego natrafiłem na podcast, w którym Mateusz Brejta przedstawiał pomysł na podnajem mieszkań. Zdecydowałem wtedy, że wypłynę na głęboką wodę i wystartuję. Po kilku latach nadal zajmuję się podnajmem. W tym artykule spróbuję Ci pokazać dlaczego jest to bardzo dobry model na początek przygody z biznesem.

Na czym polega podnajem mieszkań?

Gdy ktoś pyta mnie na czym właściwie polega podnajem mieszkań, tłumaczę mu najprościej w ten sposób: „Szukam właścicieli mieszkań, którzy nie chcą się nimi zajmować. Wynajmuję od nich te mieszkania w całości, dzielę je na pokoje, a następnie wynajmuję kolejnym osobom – każdy pokój oddzielnie. Gdy zrobi się to w odpowiedni sposób, można na tym zarabiać”.

Bardzo często słyszę wtedy pytanie o to, czy właściciele w ogóle o tym wiedzą. Otóż muszą wiedzieć i muszą wyrazić zgodę na podnajem w umowie, którą podpisujemy. Dlaczego zatem zgadzają się na to, skoro przecież sami mogliby wynająć takie mieszkanie drożej? Dlatego, że wynajem na pokoje wiąże się z pewnymi problemami, koniecznością wyszkolenia się, poświęcenia pracy i czasu, a nieraz nawet z nieprzespanymi nocami. Ja oferuję im zdjęcie problemu z głowy, spokój i pewność otrzymywania czynszu na kilka lat do przodu.

Jakie zatem najważniejsze korzystne cechy ma podnajem mieszkań jako model biznesowy?

Świetny stosunek dochodów do poświęconego czasu

Według mnie jest to najważniejsza zaleta podnajmu. W kontekście pojedynczego mieszkania zdecydowanie najwięcej czasu pochłania znalezienie go i przygotowanie do wynajmu. Poza przynajmniej dwoma spotkaniami z właścicielem trzeba w to wliczyć umeblowanie i wyposażenie mieszkania, a czasem nawet jego generalny remont. Samo naprawienie istniejących usterek, zakupy oraz wniesienie i skręcanie mebli potrafią wykończyć niejednego człowieka. Oczywiście nie musimy tego wszystkiego robić sami, ale przy pierwszych mieszkaniach dobrze jest jednak przejść całą ścieżkę samodzielnie. Wykonana praca i tak przyniesie dochody niewspółmiernie duże do włożonego wysiłku.

Kolejnym etapem zajmującym nieco więcej czasu jest poszukiwanie najemców i wynajmowanie przygotowanego mieszkania. Jeśli jednak wiemy jak to robić i mamy dobrą organizację czasu, to w sezonie z dowolnie dużym mieszkaniem można się spokojnie uwinąć w kilka dni. Przy mądrze podpisywanych umowach ten etap trzeba powtarzać raz na rok.

Gdy już wynajęliśmy wszystkie pokoje, to możemy sobie pogratulować – od tej pory naszym obowiązkiem jest jedynie utrzymanie stanu bieżącego. Wlicza się w to utrzymywanie relacji z najemcami, reagowanie na ich wszelkie zgłoszenia, a także „robota papierkowa” – pilnowanie wszelkich opłat, wystawianie faktur, przygotowywanie dokumentacji księgowej. Jeśli dłuższy czas nie mamy okazji aby być w mieszkaniach, to warto tam zajrzeć aby skontrolować czy wszystko jest w porządku.

Nie oszukujmy się – gdy w mieszkaniach nie pojawiają się żadne konflikty, wyposażenie się nie psuje, a najemcy nie wyprowadzają, to pracy nie ma zbyt wiele. Dużo zależy od organizacji własnej pracy i ilości mieszkań, ale poza sezonem można czasem nawet spotkać taki miesiąc, w którym zupełnie nic się nie wydarza. Przy długoterminowych umowach i dobrej organizacji uważam, że podnajem mieszkań może przynosić „dochód prawie pasywny” 🙂 Nie liczyłem nigdy ilości przepracowanych godzin w stosunku rocznym i nie porównywałem ich z dochodami. Jedno jest pewne – stawka godzinowa jest wyższa niż na etacie 😉

Duża kontrola nad biznesem

Gdy rozważałem wszelkie „za” i „przeciw” wystartowaniu, zadawałem sobie w głowie pytanie „Co będzie, gdy się nie uda?”. Doszedłem do wniosku, że podnajem mieszkań to biznes, w którym przy dobrym przygotowaniu trudno znaleźć coś, co może drastycznie nie wypalić. Przy dobrze skalkulowanym mieszkaniu co najwyżej zarobię mniej, niż zakładałem, a przecież umiem liczyć. Stwierdziłem, że na prawie wszystko mam tutaj wpływ. Mam dwie ręce, nogi i głowę, czyli nie odbiegam znacząco od Mateusza Brejty, który odniósł w tym sukces. W przypadku wystąpienia problemów zawsze będę miał trochę czasu, aby skonsultować się, a potem odpowiednio i skutecznie zareagować. 

Istnieją oczywiście pewne czynniki ryzyka, ale oczywiście można je ograniczyć. W razie kataklizmu typu pożar lub zalanie mieszkania są przecież odpowiednie ubezpieczenia. Sporym ryzykiem jest czynnik ludzki, czyli nasi najemcy. Tutaj ważnym elementem jest odpowiednia ich selekcja oraz dobra umowa, czyli znów coś, na co sami mamy decydujący wpływ. 

W przypadku inwestowania polegającego na kupowaniu mieszkań w kredycie istnieje ryzyko nagłego zwiększenia raty kredytu. U nas „ratą kredytu” jest czynsz określony w umowie z właścicielem. W przypadku drastycznej podwyżki WIBOR’u nasz czynsz nie ulegnie zmianie. Tymczasem ceny najmu pokoi powinny wzrosnąć z powodu wyższych rat kredytów. Poza tym bardzo często czynsz płacony właścicielowi będzie niższy, niż ewentualna rata kredytu, którą musielibyśmy płacić kupując od niego to mieszkanie. 

W przypadku nagłej zmiany życiowych planów istnieją też stosunkowo proste sposoby na wycofanie się z tej działalności. Zawsze można dogadać się z właścicielami i zaproponować warunki rozwiązania umowy we wcześniejszym terminie. Warto natomiast spróbować mieć coś z tego i sprzedać całą firmę innemu zarządcy np. za cenę 2-letniego planowanego zysku. Szczególnie łatwe to jest, gdy pracujemy jako spółka z o.o. a nie jednoosobowa działalność gospodarcza. Zamiast sprzedawać firmę, można również oddać ją komuś niejako w zarządzanie, a samemu wyjechać, czerpiąc jakiś umówiony procent zysków.

Prostota

Przed wystartowaniem własnej firmy pracowałem jako konsultant IT. Zakres moich obowiązków był dość szeroki i w gruncie rzeczy najwięcej czasu zajmowało mi zwykle zrozumienie w jaki sposób dany system działa. Gdy to zrobiłem, wszystkie dalsze zadania były już stosunkowo proste. Bez spełnienia tego warunku praca jednak dość mocno mnie irytowała.

Pewnego razu doświadczony pracownik obsługujący skomplikowane systemy hurtowni danych odchodził z naszej firmy. Nie miał on żadnego pomocnika, a jego praca polegała na samodzielnej obsłudze dużego koncernu amerykańskiego. Na 3 tygodnie przed jego odejściem ktoś wpadł na pomysł, że zastąpię go ja – człowiek, który o hurtowniach danych ledwo co usłyszał na studiach. W błyskawicznym czasie musiałem sobie przyswoić kilka dużych systemów i przygotować się do ich samodzielnej obsługi. Nawet mój poprzednik łapał się za głowę twierdząc, że nie da się tego ogarnąć w tak krótkim czasie. Ten okres był dla mnie koszmarem… Marzyłem o tym, żeby chociaż rozumieć na czym ma polegać moja praca.

W porównaniu do powyższej sytuacji podnajem mieszkań jest prosty jak konstrukcja cepa. Znakomita większość wykonywanych czynności jest łatwa do zrozumienia i intuicyjna. Prowadzone działania mają jasny cel i odwrotnie – napotykane problemy posiadają zazwyczaj zupełnie logiczne rozwiązania. Prawdopodobnie nigdy nie spotkamy się z sytuacją, której nikt wcześniej nie miał okazji rozwiązać. Nie wymagana jest specjalistyczna wiedza techniczna, a do rozwiązania większości problemów można w razie potrzeby oddelegować inne osoby.

Niezbyt trudne „know how”

Skoro już mówimy o zdobyciu „know how”, to warto wspomnieć czego trzeba się nauczyć rozpoczynając podnajem mieszkań. Oto tylko niektóre z zagadnień:

Rozmowa z właścicielem – na początku jest to najtrudniejszy etap do przebycia. Musimy umieć pokazać właścicielowi jakie korzyści będzie miał po rozpoczęciu współpracy z nami i zbudować jego zaufanie do nas.

Przygotowanie mieszkania – czyli co trzeba sprawdzić? Jak maksymalnie wykorzystać potencjał mieszkania? W jaki sposób sprytnie przeprowadzić remont? Jak umeblować mieszkanie i zrobić szybki home staging?

Wynajmowanie mieszkania – wszystko od momentu wystawienia ogłoszenia do oddania kluczy najemcy. Włącza się w to m.in. skuteczny marketing, przygotowanie bezpiecznej umowy, selekcja i weryfikacja najemców.

Obsługa najmu – czyli szeroko rozumiane zarządzanie najmem. Jak reagować na problemy z najemcami? W jaki sposób się ubezpieczać i prowadzić „papierologię”? Jak radzić sobie z sytuacjami kryzysowymi oraz wiele innych…

Patrząc na powyższą listę pewnie stwierdzisz, że jest tego całkiem sporo. Gdyby jednak przyjrzeć się potrzebnym umiejętnościom, to okazuje się, że każdy logicznie myślący człowiek generalnie jest w stanie to ogarnąć. Nie ma tu też żadnej wiedzy tajemnej. Wystarczy tylko dobrze poszukać.

Jak się tego nauczyć?

Ja początkowo tworzyłem sobie samodzielnie dokument z całym „know how”, jakie byłem w stanie wyczytać w internecie. Dokładałem do tego też własny research. Słuchałem kilkakrotnie podcastu Matusza Brejty (TU) próbując odczytać jak najwięcej między wierszami. Przeczytałem też książkę „Zarządzanie Najmem” Sławka Muturi oraz sporo materiałów z polskiego internetu. Ciągle brakowało mi jednak odpowiedzi na kilka pytań. Postanowiłem więc udać się do samego Mateusza Brejty na prowadzone przez niego szkolenie. Przed wyjazdem zapisałem sobie na kartce 20 pytań. Na szkoleniu otrzymałem odpowiedź na 19 z nich, a to ostatnie zadałem mu osobiście i oczywiście uzyskałem odpowiedź.

Gdybym mógł cofnąć czas, to pewnie zmieniłbym kilka rzeczy, ale na pewno nie zrezygnowałbym z zainwestowania pieniędzy we własną wiedzę i profesjonalne przygotowanie. Na tym blogu będę na pewno poruszał bardziej szczegółowe zagadnienia związane z podnajmem. Jeśli jednak myślisz na serio o spróbowaniu swoich sił w tym biznesie, to z czystym sercem polecam poświęcenie jednego weekendu i inwestycję w siebie na szkoleniu Mateusza Brejty. Przy rejestracji możesz uzyskać zniżkę w wysokości 500 zł wpisując jako kod rabatowy „ABSOLWENT” i podając mnie („Kamil Janowicz”) jako osobę polecającą. Jeśli masz jakieś dodatkowe pytania, to oczywiście śmiało do mnie pisz, a postaram się pomóc.

Jeśli uważasz ten artykuł za wartościowy i chciałbyś mnie wesprzeć, możesz postawić mi kawę 😉

Postaw mi kawę!

W kolejnych artykułach podnajem mieszkań będzie jednym z częściej pojawiających się tematów. Będę opisywał swoje doświadczenia i dzielił się za darmo nieco bardziej szczegółową wiedzą. Jeśli chcesz być informowany o nowych artykułach, zapraszam Cię do zapisu na newslettera: