umowa najmu na czas nieokreślony

Umowa najmu na czas nieokreślony – pułapka dla właścicieli!

Każda umowa najmu mieszkania musi określać czas jej trwania. Ja w swojej działalności stosuję zawsze umowy na czas określony. Często spotykaną umową jest jednak umowa najmu na czas nieokreślony z 1-miesięcznym terminem wypowiedzenia. Pozornie jest to umowa dobra dla obu stron. W praktyce jednak może wpędzić właściciela mieszkania w poważne tarapaty…

Nie tak dawno zwrócił się do mnie o pomoc pewien znajomy mający problem z wynajmem własnego mieszkania. Wynajmował on jeden z pokoi pewnemu studentowi. Zastosowana była umowa najmu na czas nieokreślony z 1-miesięcznym terminem wypowiedzenia. W pewnym momencie mój znajomy postanowił, że chce zakończyć współpracę ze studentem. Wręczył mu więc wypowiedzenie umowy najmu zachowując oczywiście miesięczny okres wypowiedzenia.

Jak wielkie musiało być jego zdziwienie, gdy najemca odpowiedział mu wysyłając mniej więcej taką wiadomość:

Porozmawiałem z rodziną i ze znajomymi i okazało się, że wcale nie muszę opuszczać mieszkania, bo umowa jest na czas nieoznaczony. Zgodnie z art. 11 pkt. 5 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów jeśli będziesz chciał się wprowadzić do mieszkania, to obowiązuje Cię 3-letni okres wypowiedzenia, a zapis, który zawarłeś w umowie jest nieskuteczny, bo jest niezgodny z Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Raczej nie potrzebuję 3 lat na przeprowadzkę, ale gdy będę wiedział kiedy mogę to zrobić to dam Ci znać. Na tę chwilę potrzebuję dachu nad głową. Pogadałem z kolegą, który pracuje w nieruchomościach i potwierdził to, czego się dowiedziałem. Jego radca prawny też to potwierdził.

Z niedowierzaniem zajrzałem do wspomnianego 11 artykułu Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów i złapałem się za głowę stwierdzając, że racja jest po stronie lokatora…

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Po podpisaniu umowy najmu na czas nieokreślony jako wynajmujący możesz ją wypowiedzieć wyłącznie z konkretnych powodów określonych w Ustawie. Możesz w swej umowie zawrzeć miesięczny okres wypowiedzenia, ale uwaga – taki zapis będzie nieskuteczny! Jest on bowiem niezgodny z Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Minimalny okres wypowiedzenia zgodny z Kodeksem Cywilnym (art. 688) to 3 miesiące. Co gorsze – obowiązuje on wyłącznie najemcę! Oznacza to, że najemca może w każdej chwili wypowiedzieć taką umowę z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, ale Ty jako właściciel nie możesz zrobić tego tak po prostu, bez powodu.

Składając wypowiedzenie musisz od razu określić jaka jest jego przyczyna. Zależnie od powodu obowiązują Cię różne okresy wypowiedzenia. Masz zatem prawo wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony jedynie w następujących przypadkach:

  1. Lokator sprawia problemy (np. nie płaci czynszu przez min. 3 miesiące, niszczy mieszkanie, utrudnia życie innym lokatorom, podnajął lokal innej osobie) – w takim wypadku obowiązuje 1-miesięczny termin wypowiedzenia
  2. Występuje konieczność rozbiórki lub remontu budynku w którym znajduje się lokal
  3. Najemca nie zamieszkuje lokalu przez 12 miesięcy – półroczny termin wypowiedzenia
  4. Najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości i może w nim zamieszkać – 1-miesięczny termin wypowiedzenia
  5. Właściciel zamierza zamieszkać w lokalu – 3-letni (!) okres wypowiedzenia lub półroczny termin wypowiedzenia gdy najemca posiada lokal zastępczy lub taki lokal mu zapewnimy

Jeśli więc najemca nie sprawia problemów, budynek nie wymaga pilnego remontu a najemca nie posiada innego lokalu, to jest to dla wynajmującego sytuacja praktycznie bez wyjścia. Nie ma on skutecznej drogi prawnej aby zakończyć umowę z najemcą w sensownym czasie.

Umowa najmu na czas nieokreślony – jak ją rozwiązać?

Jeżeli już jednak znajdziesz się w tak trudnej sytuacji, proponuję następujące rozwiązania:

Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron

Pierwszym krokiem powinna być próba dogadania się z najemcą. Każda umowa może być rozwiązana w dowolnym momencie za porozumieniem stron i to byłoby najlepsze wyjście. Jeśli trudno Ci dojść do porozumienia, może warto rozważyć przekonanie go w jakiś sposób, np. po prostu płacąc mu za pójście Ci na rękę. Może Ci się to wydać niesprawiedliwe, ale w porównaniu do dalszych problemów być może naprawdę jest rozwiązaniem najprostszym.

Wniosek do sądu

Gdy najemca ewidentnie nie chce się dogadać, możesz spróbować wytoczyć cięższe działa. Pierwszym z nich jest złożenie powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Przewiduje to pkt. 10 tego samego artykułu Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów. Niestety, możesz to zrobić jedynie “z ważnych przyczyn innych niż określone w ust. 2” tegoż artykułu.

Zamieszkanie w lokalu

Jeśli i ten sposób nie poskutkuje może powinieneś rozważyć zamieszkanie w lokalu i poszukanie dla najemcy lokalu zastępczego. W ten sposób będziesz mógł legalnie wypowiedzieć umowę z 6-miesięcznym terminem wypowiedzenia. W takim wypadku musisz jednak rzeczywiście mieszkać w tym lokalu przez minimum pół roku, aby nie ryzykować koniecznością zapłaty kary. Osobą zamieszkującą w lokalu nie musisz być Ty sam, ale również ktoś z Twojej rodziny.

Podwyżki czynszu

W przypadku, gdy dotychczasowe metody zawodzą, możesz jeszcze spróbować przekonać najemcę do wyprowadzki regularnie zwiększając mu czynsz. Niestety wysokość podwyżki czynszu oraz ich częstotliwość również jest regulowana przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów (art. 8a i 8b).

Wnioski

Z całego artykułu proponuję zapamiętać jeden bardzo ważny wniosek:

Nigdy, ale to nigdy nie podpisuj z żadnym lokatorem umowy najmu na czas nieokreślony!

Umowa taka jest bardzo niebezpieczna i może Cię wpędzić w duże tarapaty. Jeśli trafi Ci się świadomy najemca, który chce wykorzystać obowiązujące prawo, możesz nie być w stanie uwolnić się od niego przez długie lata. Nawet wtedy, gdy podpisując z nim umowę nastawiałeś się np. tylko na wynajem wakacyjny po niższej stawce.

Innym wnioskiem jest według mnie to, że prawo w Polsce bardzo mocno premiuje najemców i utrudnia skuteczne egzekwowanie swoich praw właścicielom mieszkań. Dla wielu osób jest to niepojęte, że wynajmując całe mieszkanie właściciel nie ma nawet prawa wejść do swojej własności. Warto więc dokształcić się nieco przed zabraniem się za wynajem, aby unikać w przyszłości problematycznych sytuacji.

Subskrybentom mojego bloga udostępniam wzór umowy najmu, którą stosuję. Oprócz tego subskrybenci są powiadamiani o nowych artykułach na blogu. Jeżeli chcesz do nich dołączyć, wypełnij poniższy formularz lub kliknij w przycisk:


Powiązane artykuły

[WYWIAD] Jak przygotować się do prowadzenia własnej działalności?

Kilka dni temu miałem zaszczyt udzielić wywiadu dla młodego twórcy Konrada Pietruszko. Film z wywiadem
pożyczka dla mikroprzedsiębiorców

Pożyczka dla mikroprzedsiębiorców – strzał w dziesiątkę czy kulą w płot?

Tarcza antykryzysowa proponowana przez rząd oferuje przedsiębiorcom różnoraką pomoc. Początkowo była ona skierowana do tych,
umowa najmu pokoju

Umowa najmu pokoju – co warto w niej zawrzeć? (wzór)

Po kilku latach zajmowania się podnajmem mieszkań mogę śmiało powiedzieć, że w wielu przypadkach dobra

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *