umowa najmu na czas nieokreślony

Umowa najmu na czas nieokreślony – wypowiedzenie

Każda umowa najmu mieszkania musi określać czas jej trwania. Ja w swojej działalności stosuję zawsze umowy na czas określony. Często spotykaną umową jest jednak umowa najmu na czas nieokreślony z miesięcznym terminem wypowiedzenia. Pozornie jest to umowa dobra dla obu stron. W praktyce jednak wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony może sprawić nie lada kłopot.


Na czym polega problem?

Nie tak dawno zwrócił się do mnie o pomoc pewien znajomy mający problem z wynajmem własnego mieszkania. Wynajmował on jeden z pokoi pewnemu studentowi. Zastosowana była umowa najmu na czas nieokreślony z miesięcznym terminem wypowiedzenia. W pewnym momencie mój znajomy postanowił, że chce zakończyć współpracę ze studentem. Wręczył mu więc wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony, zachowując oczywiście miesięczny okres wypowiedzenia.

Jak wielkie musiało być jego zdziwienie, gdy najemca odpowiedział mu, wysyłając mniej więcej taką wiadomość:

Porozmawiałem z rodziną i ze znajomymi i okazało się, że wcale nie muszę opuszczać mieszkania, bo jest to umowa na czas nieoznaczony. Zgodnie z art. 11 pkt 5 Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów, jeśli będziesz chciał się wprowadzić do mieszkania, to obowiązuje Cię 3-letni okres wypowiedzenia, a zapis, który zawarłeś w umowie, jest nieskuteczny, bo jest niezgodny z Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Raczej nie potrzebuję 3 lat na przeprowadzkę, ale gdy będę wiedział, kiedy mogę to zrobić to dam Ci znać. Na tę chwilę potrzebuję dachu nad głową. Pogadałem z kolegą, który pracuje w nieruchomościach i potwierdził to, czego się dowiedziałem. Jego radca prawny też to potwierdził.

Z niedowierzaniem zajrzałem do wspomnianego 11 artykułu Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów i złapałem się za głowę, stwierdzając, że racja jest po stronie lokatora…

Wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony

Umowa najmu na czas nieokreślony może być wypowiedziana przez wynajmującego wyłącznie z konkretnych powodów określonych w Ustawie. Możesz w swej umowie zawrzeć miesięczny okres wypowiedzenia, ale uwaga – taki zapis będzie nieskuteczny! Jest on bowiem niezgodny z Ustawą o Ochronie Praw Lokatorów. Minimalny okres wypowiedzenia zgodny z Kodeksem Cywilnym (art. 688) to 3 miesiące. Co gorsze – obowiązuje on wyłącznie najemcę! Oznacza to, że najemca może w każdej chwili wypowiedzieć taką umowę z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia, ale Ty jako właściciel nie możesz zrobić tego tak po prostu, bez powodu.

Składając wypowiedzenie umowy najmu na czas nieokreślony, musisz od razu określić jaka jest jego przyczyna. Zależnie od powodu obowiązują Cię różne okresy wypowiedzenia. Masz zatem prawo wypowiedzieć umowę najmu na czas nieoznaczony jedynie w następujących przypadkach:

  1. Lokator sprawia problemy (np. nie płaci czynszu przez min. 3 miesiące, niszczy mieszkanie, utrudnia życie innym lokatorom, podnajął lokal innej osobie) – w takim wypadku obowiązuje miesięczny termin wypowiedzenia
  2. Występuje konieczność rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się lokal
  3. Najemca nie zamieszkuje lokalu przez 12 miesięcy – półroczny termin wypowiedzenia
  4. Najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości i może w nim zamieszkać – miesięczny termin wypowiedzenia
  5. Właściciel zamierza zamieszkać w lokalu – 3-letni (!) okres wypowiedzenia lub półroczny termin wypowiedzenia, gdy najemca posiada lokal zastępczy, lub taki lokal mu zapewnimy

Jeśli więc najemca nie sprawia problemów, budynek nie wymaga pilnego remontu, a najemca nie posiada innego lokalu, to jest to dla wynajmującego sytuacja praktycznie bez wyjścia. Nie ma on skutecznej drogi prawnej, aby zakończyć umowę z najemcą w sensownym czasie.

Umowa najmu na czas nieokreślony – jak ją rozwiązać?

Jeżeli już jednak znajdziesz się w tak trudnej sytuacji, proponuję następujące rozwiązania:

Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony za porozumieniem stron

Pierwszym krokiem powinna być próba dogadania się z najemcą. Każda umowa może być rozwiązana w dowolnym momencie za porozumieniem stron i to byłoby najlepsze wyjście. Jeśli trudno Ci dojść do porozumienia, może warto rozważyć przekonanie go w jakiś sposób, np. po prostu płacąc mu za pójście Ci na rękę. Może Ci się to wydać niesprawiedliwe, ale w porównaniu do dalszych problemów być może naprawdę jest rozwiązaniem najprostszym.

Wniosek do sądu

Gdy najemca ewidentnie nie chce się dogadać, możesz spróbować wytoczyć cięższe działa. Pierwszym z nich jest złożenie powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu. Przewiduje to pkt. 10 tego samego artykułu Ustawy o Ochronie Praw Lokatorów. Niestety, możesz to zrobić jedynie „z ważnych przyczyn innych niż określone w ust. 2” tegoż artykułu.

Zamieszkanie w lokalu

Jeśli i ten sposób nie poskutkuje, może powinieneś rozważyć zamieszkanie w lokalu i poszukanie dla najemcy lokalu zastępczego. W ten sposób będziesz mógł legalnie wypowiedzieć umowę z sześciomiesięcznym terminem wypowiedzenia. W takim wypadku musisz jednak rzeczywiście mieszkać w tym lokalu przez minimum pół roku, aby nie ryzykować koniecznością zapłaty kary. Osobą zamieszkującą w lokalu nie musisz być Ty sam, ale również ktoś z Twojej rodziny.

Podwyżki czynszu

W przypadku, gdy dotychczasowe metody zawodzą, możesz jeszcze spróbować przekonać najemcę do wyprowadzki, regularnie zwiększając mu czynsz. Niestety wysokość podwyżki czynszu oraz ich częstotliwość również jest regulowana przez Ustawę o Ochronie Praw Lokatorów (art. 8a i 8b).

Wnioski

Z całego artykułu proponuję zapamiętać jeden bardzo ważny wniosek:

Nigdy, ale to nigdy nie podpisuj z żadnym lokatorem umowy najmu na czas nieokreślony!

Umowa taka jest bardzo niebezpieczna i może Cię wpędzić w duże tarapaty. Jeśli trafi Ci się świadomy najemca, który chce wykorzystać obowiązujące prawo, możesz nie być w stanie uwolnić się od niego przez długie lata. Nawet wtedy, gdy podpisując z nim umowę, nastawiałeś się np. tylko na wynajem wakacyjny po niższej stawce.

Innym wnioskiem jest według mnie to, że prawo w Polsce bardzo mocno premiuje najemców i utrudnia skuteczne egzekwowanie swoich praw właścicielom mieszkań. Dla wielu osób jest to niepojęte, że wynajmując całe mieszkanie, właściciel nie ma nawet prawa wejść do swojej własności. Warto więc dokształcić się nieco przed zabraniem się za wynajem, aby unikać w przyszłości problematycznych sytuacji.

Subskrybentom mojego bloga udostępniam wzór bezpiecznej umowy najmu. Jeżeli chcesz do nich dołączyć, kliknij w przycisk pod obrazkiem.

Bezpieczna umowa najmu na czas określony (pobierz klikając niżej)

Jeśli uważasz ten artykuł za wartościowy i chciałbyś mnie wesprzeć, możesz postawić mi kawę 😉

Powiązane artykuły

podnajem mieszkań

[WYWIAD] Jak działa podnajem mieszkań?

Jakiś czas temu miałem okazję ponownie porozmawiać z Konradem Pietruszko. Tematem rozmowy była moja działalność
polski ład spółka z o.o. jdg

„Polski Ład” – Spółka z o.o. czy JDG? Co się bardziej opłaca?

W poprzednią sobotę rząd PiS zaprezentował nowy program społeczno-gospodarczy na najbliższe lata. "Polski Ład" został
działalność nierejestrowana

Działalność nierejestrowana a praca na etacie

Posiadanie własnej firmy brzmi świetnie, lecz przed jej założeniem trzeba zatroszczyć się o sprawy formalne.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *