umowa najmu pokoju

Umowa najmu pokoju – co warto w niej zawrzeć? (wzór)

Po kilku latach zajmowania się podnajmem mieszkań mogę śmiało powiedzieć, że w wielu przypadkach dobra umowa najmu pokoju uchroniła mnie przed problemami. Poza standardowymi zapisami znajduje się w niej kilka tych mniej oczywistych, które jednak są bardzo wartościowe. Jeśli myślisz o zajęciu się podnajmem lub po prostu cokolwiek wynajmujesz, mam nadzieję, że ten artykuł będzie dla Ciebie pewną inspiracją. Będziesz też mógł uzyskać wzór umowy najmu pokoju, z której korzystam.


Umowa najmu pokoju – po co ją podpisywać?

Umowa najmu zawarta ustnie ma również moc prawną o ile nie ma wątpliwości, że została ona zawarta. Nie ma zatem obowiązku podpisywania umowy najmu na piśmie. Ale czy warto z niej rezygnować?

Każda umowa najmu ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron oraz potwierdzenie ustaleń zawartych wcześniej ustnie. Częstym błędem jest zakładanie, że na pewno wszystko pójdzie dobrze. Przecież kandydat na najemcę, z którym właśnie rozmawiasz jest tak miłym i godnym zaufania człowiekiem… Pamiętaj jednak, że umowy podpisuje się na złe czasy. Trzeba więc zawrzeć w niej negatywne scenariusze i uczciwie wyjaśnić te zapisy najemcy.

Ja osobiście nie pozwalam na jakiekolwiek modyfikacje punktów umowy. Albo ktoś akceptuje wszystkie jej zapisy, albo musi poszukać sobie innego pokoju na wynajem. Zwróć uwagę na to, że duże korporacje również zazwyczaj nie pozwalają na negocjacje z pojedynczymi klientami. Niektóre punkty umowy pełnią u mnie również funkcję weryfikacji zamiarów i uczciwości najemcy. Jeżeli ma on wątpliwości co do niektórych jej zapisów, to jest duża szansa, że miałby problem z ich przestrzeganiem. Pamiętaj, że lepiej nie podpisać umowy najmu w ogóle, niż podpisać ją z nieodpowiednią osobą!

A więc do rzeczy… Jakie zapisy powinna zawierać umowa najmu pokoju lub mieszkania?

Kaucja

Pobranie kaucji od najemcy jest absolutnym “must have” przy podpisywaniu każdej umowy najmu. Pamiętaj, że powierzasz najemcy majątek wart nieraz ogromne pieniądze. Kilkaset złotych kaucji jest i tak dość skromnym zabezpieczeniem przed zniszczeniami lub brakiem płatności w danym miesiącu. Ja zazwyczaj pobieram kaucję w wysokości równej miesięcznemu czynszowi najmu.

Wyobraź sobie, że mija umówiony 10. dzień miesiąca, a na Twoim koncie nadal brak wpłaty od najemcy. Przy braku kaucji jesteś już w tym momencie kilkaset złotych w plecy i pozostajesz z przysłowiową ręką w nocniku. Tymczasem posiadając kaucję masz jeszcze 20 dni na wyegzekwowanie od najemcy należności i ewentualne skłonienie go do wyprowadzki bez ponoszenia straty finansowej.

Zapis o kaucji:

Na zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego wobec Najemcy, Najemca wpłaci Wynajmującemu kaucję w wysokości ………… zł. Kaucja jest nieoprocentowana oraz nie stanowi kwoty należnej z tytułu czynszu najmu. Nie może też być jednostronnie przez Najemcę zaliczana na poczet jakiejkolwiek należności czynszowej.

Rabat za terminową płatność

Wielu zastanawiało się jak motywować najemców do terminowego uregulowywania zobowiązań. Znaną i skuteczną metodą jest często uderzenie spóźnialskiego klienta po kieszeni. Problem polega na tym, że wpisanie do umowy najmu kary za opóźnienie w płatności nie będzie prawnie skutecznym zapisem. Standardowo w takim przypadku możemy domagać się jedynie niewielkich odsetek. Tymczasem nawet przy kilkudniowym opóźnieniu może się zdarzyć, że nie będziemy mieli z czego zapłacić raty kredytu, czynszu do spółdzielni lub dla właściciela (przy podnajmie). Groszowe odsetki na pewno nie zrekompensują nam nadszarpniętej płynności finansowej i często zszarganych nerwów.

Jak zatem zgodnie z prawem uzyskać zadośćuczynienie za opóźnienia w płatności? Otóż o ile dodatkowa kara za spóźnioną płatność jest niezgodna z prawem, to już nagroda za terminową wpłatę – jak najbardziej. Wystarczy zatem wpisać standardowo do umowy najmu kwotę odpowiednio wyższą (np. o 100 zł), a następnie udzielić rabatu w tej samej wysokości za terminową płatność.

Zapis o rabacie:

Miesięczny czynsz najmu strony ustalają na kwotę ……..,00 zł, płatny z góry na rachunek Wynajmującego o nr ………………….. w terminie do …. dnia każdego miesiąca. W przypadku terminowego otrzymania przelewu czynszu oraz braku jakichkolwiek innych zaległości po stronie Najemcy, udzieli on Najemcy w danym miesiącu rabatu w wysokości 100 zł.

Kontakt do bliskiej osoby

Przy większej skali wynajmów prędzej czy później zdarzy się sytuacja, w której kontakt z najemcą nagle Ci się urwie. Przyczyną może tu być np. ucieczka najemcy, awaria jego telefonu lub nagły wypadek losowy. W każdym z tych przypadków jesteś w problematycznej sytuacji. Nie wiesz bowiem co się z nim dzieje i podejrzewasz różne scenariusze. Bardzo pomocne staje się tu poproszenie najemcy o podanie numeru kontaktowego do jego bliskiej osoby w momencie podpisywania umowy. Może to być jego rodzic, brat lub np. partner życiowy.

Nie spotkałem się jeszcze z jakimikolwiek obiekcjami przed podaniem tego numeru. Tłumaczę to względami bezpieczeństwa (“Gdyby nagle Panu się coś stało, to chcę wiedzieć kogo bliskiego mam powiadomić…”). Używam tych numerów bardzo rzadko i tylko w kryzysowych sytuacjach, jednak bardzo często telefon ten wnosi bardzo dużo do sprawy. Dowiadywałem się już w ten sposób np. o ucieczce najemcy za granicę, jego problemach z wymiarem sprawiedliwości albo nawet zamknięciu w szpitalu psychiatrycznym. Dzięki temu mogę się łatwo dowiedzieć co się dzieje i szybko podjąć odpowiednie kroki.

Kontakt do bliskiej osoby:

Najemca podaje do wiadomości Wynajmującego kontakt do osoby, którą należy powiadomić w razie sytuacji awaryjnej: nr tel: …………………………………………

Poręczenie

W przypadku studentów, osób niepracujących lub o wątpliwej sytuacji finansowej zawsze stosuję poręczenie innej osoby posiadającej stałe dochody. W przypadku, gdy najemca przestanie opłacać czynsz najmu, to na poręczyciela spada odpowiedzialność za uregulowanie jego wszelkich należności. Jest to przede wszystkim dodatkowe zabezpieczenie finansowe, ale także dodatkowa motywacja dla najemcy, aby współpraca przebiegała odpowiednio. Żaden szanujący się człowiek nie chciałby przecież obciążać swoimi własnymi długami bliskiej mu osoby. W przypadku postawienia sprawy na ostrzu noża często okazuje się, że wystarczy zagrozić obciążeniem zaległością poręczyciela, a najemca szybko sam znajduje pieniądze na spłatę należności.

Aby poręczenie było skuteczne, musi być w nim określona maksymalna kwota poręczenia oraz jego termin ważności. Kwota poręczenia powinna wynosić przynajmniej pełną kwotę wartości umowy. Na przykład umowa najmu na 12 miesięcy przy czynszu 700 zł oznacza, że należy wpisać minimum 8.400 zł.

W praktyce często umowa najmu jest podpisywana bez obecności poręczyciela. Najemca otrzymuje wtedy odpowiedni czas na uzyskanie podpisu na własnym egzemplarzu umowy. Następnie umawiamy się z najemcą i wymieniamy się egzemplarzami tak, aby podpis poręczyciela widniał na naszym egzemplarzu. Należy dopilnować, aby poręczyciel podał swoje prawdziwe dane (najlepiej zobaczyć do wglądu jego dowód osobisty aby sprawdzić PESEL). Najemca powinien również podpisem potwierdzić, że poręczyciel podpisał poręczenie własnoręcznie. W przypadku udowodnienia fałszerstwa, najemcy może grozić nawet odpowiedzialność karna, co jest może nawet lepszą kartą przetargową, niż samo poręczenie.

OC najemcy

Kilkaset złotych kaucji chroni nas przed drobnymi zniszczeniami w mieszkaniu, ale co w przypadku gdy najemca “nabroi” dużo bardziej? Nie można przecież wykluczyć, że poślizgnie się zbijając lustro, zostawi odkręcony kran zalewając sąsiadów lub zapomni wyłączyć kuchenki powodując pożar… W takich przypadkach wybawieniem może się okazać posiadanie przez niego polisy OC w życiu prywatnym z rozszerzeniem na szkody wywołane w mieniu najmowanym.

Ja wymagam takiej polisy bezwzględnie od każdego najemcy i daję mu 7 dni na jej wykupienie. Proponuję przy tym konkretny i sprawdzony produkt od firmy PZU. Za kwotę 39 zł rocznie otrzymuje on zabezpieczenie na kwotę do 50.000 zł.

Polisa OC

Najemca zobowiązuje się wykupić w PZU S.A. polisę ubezpieczenia osób fizycznych w życiu prywatnym z klauzulą nr 4 do kwoty co najmniej 50.000 zł i utrzymać we wskazanej kwocie przez cały okres obowiązywania niniejszej umowy i jej kopię wraz z dowodem opłacenia składki przekazać w terminie 7 dni od zawarcia niniejszej umowy na korespondencyjny adres mailowy. W razie niewykonania powyższego obowiązku, wysokość czynszu ulegnie zwiększeniu o 100 zł. Od następnego miesiąca po dniu dostarczenia Wynajmującemu polisy, czynsz obliczany będzie ponownie według stawki określonej w umowie. Zakres ubezpieczenia objęty polisą musi obejmować odpowiedzialność cywilną Najemcy za szkody powstałe w mieniu najmowanym. (Zalecane ubezpieczenie: https://prywatny.iexpert.pl/wn?command=S9610_2016)

Załączniki do umowy najmu

Przy podpisywaniu umowy najmu niezbędnym elementem są dwa załączniki, którymi są protokół zdawczo-odbiorczy oraz regulamin najmu.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem potwierdzającym przekazanie kluczy najemcy oraz ich zwrot. Dodatkowo opisane jest w nim całe wyposażenie mieszkania, ilość przekazanych kluczy oraz ewentualny stan liczników. Jeśli w pokoju są jakieś uszkodzenia, zabrudzone ściany lub np. poplamiona tapicerka, to wszystkie te uwagi są również tam wpisywane. Protokół służy do tego, aby mieć potwierdzenie, że przedmiot najmu został przekazany najemcy oraz aby na koniec umowy móc sprawdzić stan pokoju w porównaniu z momentem przekazania go najemcy.

Protokół jest sam w sobie dość prostym dokumentem, ale najważniejsza jego treść musi być skrupulatnie odnotowana w zależności od konkretnego mieszkania lub pokoju. Powinien znaleźć się tam opis wszystkich mebli i sprzętów powierzanych najemcy oraz ich stan. Gdy oddajemy najemcy mieszkanie ze swoimi rzeczami ruchomymi, to protokół jest najważniejszym dowodem na to, że te rzeczy są faktycznie nasze i najemca nie ma prawa zabrać ich ze sobą na koniec najmu. Wzór stosowanego przeze mnie protokołu znajdziesz razem z wzorem umowy, który udostępniam moim subskrybentom.

Regulamin

Regulamin najmu opisuje zasady obowiązujące w mieszkaniu oraz konsekwencje ich złamania. Warto zawrzeć w nim np. zakaz palenia tytoniu, konieczność przestrzegania ciszy nocnej czy też ustalenia odnośnie sprzątania części wspólnych. W moim regulaminie znajdują się również zasady nocowania obcych osób w pokoju oraz warunki wcześniejszego rozwiązania umowy.

Umowa najmu pokoju – wzór

Wszystkim subskrybentom mojego bloga udostępniłem już link do pobrania stosowanej przeze mnie umowy najmu. Jeżeli również chcesz otrzymać mój wzór umowy najmu pokoju, kliknij poniższy przycisk:


Powiązane artykuły

podnajem mieszkań

Podnajem mieszkań – idealny biznes na początek?

Jak już wiesz z poprzednich artykułów, pracując na etacie cały czas szukałem sposobu, aby móc
firma bez ZUS

Firma bez ZUS – jak ją stworzyć?

Po lekturze poprzedniego artykułu pewnie dobrze już wiesz, że prowadzenie własnej firmy w naszym kraju
wlasna firma

Własna firma – z czym należy się liczyć ją zakładając?

W ostatnich artykułach starałem się pokazać Ci, że praca na etacie nie jest jedynym słusznym

4 thoughts on “Umowa najmu pokoju – co warto w niej zawrzeć? (wzór)”

  1. Bardzo fajny wpis.
    Jeśli chodzi o ten rabat przydzielany przez Ciebie. To zwracasz te 100zł najemcom na konto tego samego miesiąca, czy raczej rabat przechodzi na następny miesiąc?

    1. U mnie z reguły najemcy płacą na czas, więc od razu płacą niższą kwotę. Jeżeli ktoś zwleka, to najpierw przypominam mu, żeby zapłacił w ciągu 1-2 dni, bo w przeciwnym razie nie będę mu mógł udzielić rabatu. Jeżeli to nie skutkuje, to musi już zapłacić wyższą kwotę za bieżący miesiąc. Czasem też sami dzwonią, że się w tym miesiącu spóźnią, to wtedy mówię że OK, ale przypominam o braku rabatu w takim wypadku i wtedy albo płacą wyższą kwotę, albo znajdują się pieniądze na czas 😉

  2. Kamil, dzięki wielkie za ten wpis. Po tytule nie spodziewałam się w nim znaleźć nic, czego nie wiem i sama nie stosuję, a jednak o większości Twoich propozycji w ogóle nie pomyślałam przy tworzeniu własnej umowy najmu. Na pewno skorzystam z Twoich rad i przy okazji podpisywania nowej umowy dodam do niej kilka wpisów 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *