umowa najmu pokoju

Umowa najmu pokoju (wzór) – 5 zapisów które warto zawrzeć

Po kilku latach zajmowania się podnajmem mieszkań mogę śmiało powiedzieć, że w wielu przypadkach dobra umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki uchroniła mnie przed problemami. Poza standardowymi zapisami znajduje się w niej kilka tych mniej oczywistych, które jednak są bardzo wartościowe. Jeśli myślisz o zajęciu się podnajmem lub po prostu cokolwiek wynajmujesz, mam nadzieję, że ten artykuł będzie dla Ciebie pewną inspiracją. Będziesz też mógł uzyskać wzór umowy najmu pokoju, z której korzystam.


Umowa najmu pokoju – po co ją podpisywać?

Umowa najmu pokoju zawarta ustnie ma również moc prawną o ile nie ma wątpliwości, że została ona zawarta. Właściciel nie ma zatem obowiązku podpisywania umowy najmu na piśmie. Ale czy warto z niej rezygnować?

Każda umowa najmu pokoju ma na celu zabezpieczenie interesów obu stron oraz potwierdzenie ustaleń zawartych wcześniej ustnie. Częstym błędem jest zakładanie, że na pewno wszystko pójdzie dobrze. Przecież kandydat na najemcę, z którym właśnie rozmawiasz jest tak miłym i godnym zaufania człowiekiem… Pamiętaj jednak, że umowy podpisuje się na złe czasy. Trzeba więc zawrzeć w niej negatywne scenariusze i uczciwie wyjaśnić te zapisy najemcy.

Ja osobiście nie pozwalam na jakiekolwiek modyfikacje punktów umowy. Albo ktoś akceptuje wszystkie jej zapisy, albo musi poszukać sobie innego pokoju na wynajem. Zwróć uwagę na to, że duże korporacje również zazwyczaj nie pozwalają na negocjacje z pojedynczymi klientami. Niektóre punkty umowy pełnią u mnie również funkcję weryfikacji zamiarów i uczciwości najemcy. Jeżeli ma on wątpliwości co do niektórych jej zapisów, to jest duża szansa, że miałby problem z ich przestrzeganiem. Pamiętaj, że lepiej nie podpisać umowy najmu w ogóle, niż podpisać ją z nieodpowiednią osobą!

A więc do rzeczy… Jakie zapisy powinna zawierać prosta umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki?

Kaucja

Pobranie kaucji od najemcy jest absolutnym „must have” przy podpisywaniu każdej umowy najmu. Pamiętaj, że powierzasz najemcy lokal wart nieraz ogromne pieniądze. Kilkaset złotych kaucji jest i tak dość skromnym zabezpieczeniem przed zniszczeniami lub brakiem płatności w danym miesiącu. Ja zazwyczaj pobieram kaucję w wysokości równej miesięcznemu czynszowi najmu.

Wyobraź sobie, że mija umówiony 10. dzień miesiąca, a na Twoim koncie nadal brak wpłaty od najemcy. Przy braku kaucji jesteś już w tym momencie kilkaset złotych w plecy i pozostajesz z przysłowiową ręką w nocniku. Tymczasem posiadając kaucję masz jeszcze 20 dni na wyegzekwowanie od najemcy należności i ewentualne skłonienie go do wyprowadzki bez ponoszenia straty finansowej.

Umowa najmu pokoju – zapis o kaucji:

Na zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego wobec Najemcy, Najemca wpłaci Wynajmującemu kaucję w wysokości ………… zł. Kaucja jest nieoprocentowana oraz nie stanowi kwoty należnej z tytułu czynszu najmu. Nie może też być jednostronnie przez Najemcę zaliczana na poczet jakiejkolwiek należności czynszowej.

Rabat za terminową płatność

Wielu zastanawiało się jak motywować najemców do terminowego regulowania zobowiązań. Znaną i skuteczną metodą jest często uderzenie spóźnialskiego klienta po kieszeni. Problem polega na tym, że umowa najmu pokoju z wpisaną karą za opóźnienie w płatności nie spełni tego zadania, gdyż taki zapis nie jest zgodny z kodeksem. Standardowo w takim przypadku możemy domagać się jedynie niewielkich odsetek. Tymczasem nawet przy kilkudniowym opóźnieniu może się zdarzyć, że nie będziemy mieli z czego zapłacić raty kredytu, czynszu do spółdzielni lub dla właściciela (przy podnajmie). Groszowe odsetki na pewno nie zrekompensują nam nadszarpniętej płynności finansowej i często zszarganych nerwów.

Jak zatem zgodnie z prawem uzyskać zadośćuczynienie za opóźnienia w płatności? Otóż o ile dodatkowa kara za spóźnioną płatność jest niezgodna z prawem, to już nagroda za terminową wpłatę – jak najbardziej. Wystarczy, że umowa najmu pokoju będzie zawierać kwotę odpowiednio wyższą (np. o 100 zł), a następnie zostanie udzielony rabat w tej samej wysokości za terminową płatność.

Umowa najmu pokoju – zapis o rabacie:

Miesięczny czynsz najmu strony ustalają na kwotę ……..,00 zł, płatny z góry na rachunek Wynajmującego o nr ………………….. w terminie do …. dnia każdego miesiąca. W przypadku terminowego otrzymania przelewu czynszu oraz braku jakichkolwiek innych zaległości po stronie Najemcy, udzieli on Najemcy w danym miesiącu rabatu w wysokości 100 zł.

Kontakt do bliskiej osoby

Przy większej skali wynajmów prędzej czy później zdarzy się sytuacja, w której kontakt z najemcą nagle Ci się urwie. Przyczyną może tu być np. ucieczka najemcy, awaria jego telefonu lub nagły wypadek losowy. W każdym z tych przypadków jesteś w problematycznej sytuacji. Nie wiesz bowiem co się z nim dzieje i podejrzewasz różne scenariusze. Bardzo pomocne staje się tu poproszenie najemcy o podanie numeru kontaktowego do jego bliskiej osoby w momencie podpisywania umowy. Może to być jego rodzic, brat lub np. partner życiowy.

Nie spotkałem się jeszcze z jakimikolwiek obiekcjami przed podaniem tego numeru. Tłumaczę to względami bezpieczeństwa („Gdyby nagle Panu się coś stało, to chcę wiedzieć kogo bliskiego mam powiadomić…”). Używam tych numerów bardzo rzadko i tylko w kryzysowych sytuacjach, jednak bardzo często telefon ten wnosi bardzo dużo do sprawy. Dowiadywałem się już w ten sposób np. o ucieczce najemcy za granicę, jego problemach z wymiarem sprawiedliwości albo nawet zamknięciu w szpitalu psychiatrycznym. Dzięki temu mogę się łatwo dowiedzieć co się dzieje i szybko podjąć odpowiednie kroki, np. dążąc do wypowiedzenia umowy.

Umowa najmu pokoju – kontakt do bliskiej osoby:

Najemca podaje do wiadomości Wynajmującego kontakt do osoby, którą należy powiadomić w razie sytuacji awaryjnej: nr tel: …………………………………………

Poręczenie

W przypadku studentów, osób niepracujących lub o wątpliwej sytuacji finansowej umowa najmu pokoju zawsze zawiera poręczenie innej osoby posiadającej stałe dochody. W przypadku, gdy najemca przestanie opłacać czynsz najmu, to na poręczyciela spada odpowiedzialność za wszelkie opłaty związane z tą umową. Jest to przede wszystkim dodatkowe zabezpieczenie finansowe, ale także dodatkowa motywacja dla lokatora, aby współpraca przebiegała odpowiednio. Żaden szanujący się człowiek nie chciałby przecież obciążać swoimi własnymi długami bliskiej mu osoby. W przypadku postawienia sprawy na ostrzu noża często okazuje się, że wystarczy zagrozić obciążeniem zaległością poręczyciela. Najemca szybko sam znajduje pieniądze na spłatę należności, gdy w perspektywie ma wezwanie poręczyciela do sądu.

Aby poręczenie było skuteczne, musi być w nim określona maksymalna kwota poręczenia oraz jego termin ważności. Kwota poręczenia powinna wynosić przynajmniej pełną kwotę wartości umowy. Na przykład umowa najmu pokoju na 12 miesięcy przy czynszu 700 zł oznacza, że należy wpisać minimum 8.400 zł.

W praktyce często umowa najmu pokoju jest podpisywana bez obecności poręczyciela. Najemca otrzymuje wtedy odpowiedni czas na uzyskanie podpisu na własnym egzemplarzu umowy. Następnie umawiamy się z najemcą i wymieniamy się egzemplarzami tak, aby podpis poręczyciela widniał na naszym egzemplarzu. Należy dopilnować, aby poręczyciel podał swoje prawdziwe dane (najlepiej zobaczyć do wglądu jego dowód osobisty aby sprawdzić PESEL). Najemca powinien również podpisem potwierdzić, że poręczyciel podpisał poręczenie własnoręcznie. W przypadku udowodnienia fałszerstwa, najemcy może grozić nawet odpowiedzialność karna, co jest może nawet lepszą kartą przetargową, niż samo poręczenie.

OC najemcy

Kilkaset złotych kaucji chroni nas przed drobnymi zniszczeniami w mieszkaniu, ale co w przypadku gdy najemca „nabroi” dużo bardziej? Nie można przecież wykluczyć, że poślizgnie się zbijając lustro, zostawi odkręcony kran zalewając sąsiadów lub zapomni wyłączyć kuchenki powodując pożar… W takich przypadkach wybawieniem może się okazać posiadanie przez niego polisy OC w życiu prywatnym z rozszerzeniem na szkody wywołane w mieniu najmowanym.

Ja wymagam takiej polisy bezwzględnie od każdego lokatora i daję mu 7 dni na jej wykupienie. Proponuję przy tym konkretny i sprawdzony produkt od firmy PZU. Za kwotę 39 zł rocznie otrzymuje on zabezpieczenie na kwotę do 50.000 zł.

Umowa najmu pokoju – polisa OC

Najemca zobowiązuje się wykupić w PZU S.A. polisę ubezpieczenia osób fizycznych w życiu prywatnym z klauzulą nr 4 do kwoty co najmniej 50.000 zł i utrzymać we wskazanej kwocie przez cały okres obowiązywania niniejszej umowy i jej kopię wraz z dowodem opłacenia składki przekazać w terminie 7 dni od zawarcia niniejszej umowy na korespondencyjny adres mailowy. W razie niewykonania powyższego obowiązku, wysokość czynszu ulegnie zwiększeniu o 100 zł. Od następnego miesiąca po dniu dostarczenia Wynajmującemu polisy, czynsz obliczany będzie ponownie według stawki określonej w umowie. Zakres ubezpieczenia objęty polisą musi obejmować odpowiedzialność cywilną Najemcy za szkody powstałe w mieniu najmowanym. (Zalecane ubezpieczenie: https://prywatny.iexpert.pl/wn?command=S9610_2016)

Załączniki do umowy najmu pokoju

Przy podpisywaniu umowy najmu niezbędnym elementem są dwa załączniki, którymi są protokół zdawczo-odbiorczy oraz regulamin najmu.

Protokół zdawczo-odbiorczy

Protokół zdawczo-odbiorczy jest dokumentem potwierdzającym przekazanie kluczy najemcy oraz ich zwrot. Dodatkowo opisane jest w nim całe wyposażenie mieszkania, ilość przekazanych kluczy oraz ewentualny stan liczników. Jeśli w pokoju są jakieś uszkodzenia, zabrudzone ściany lub np. poplamiona tapicerka, to wszystkie te uwagi są również tam wpisywane. Protokół służy do tego, aby mieć potwierdzenie, że lokal został przekazany najemcy oraz aby na koniec umowy móc sprawdzić, czy pokój jest w takim samym stanie, jak wcześniej.

Protokół jest sam w sobie dość prostym dokumentem, ale najważniejsza jego treść musi być skrupulatnie odnotowana w zależności od konkretnego mieszkania lub pokoju. Powinien znaleźć się tam opis wszystkich mebli i sprzętów powierzanych najemcy oraz ich stan. Gdy oddajemy najemcy mieszkanie ze swoimi rzeczami ruchomymi, to protokół jest najważniejszym dowodem na to, że te rzeczy są faktycznie nasze i najemca nie ma prawa zabrać ich ze sobą na koniec najmu. Wzór stosowanego przeze mnie protokołu znajdziesz razem z wzorem umowy, który udostępniam moim subskrybentom.

Regulamin

Regulamin najmu opisuje zasady obowiązujące w mieszkaniu oraz konsekwencje ich złamania. Warto zawrzeć w nim np. zakaz palenia tytoniu, konieczność przestrzegania ciszy nocnej czy też ustalenia odnośnie sprzątania części wspólnych. W moim regulaminie znajdują się również zasady nocowania obcych osób w pokoju oraz warunki wcześniejszego wypowiedzenia umowy.

Prosta umowa najmu pokoju – wzór

Wszystkim subskrybentom mojego bloga udostępniłem już link do pobrania stosowanej przeze mnie umowy najmu. Jeżeli Ty także chcesz otrzymać umowę, kliknij poniższy przycisk:

prosta umowa najmu pokoju z używalnością kuchni i łazienki – wzór do pobrania (klknij w przycisk poniżej)


Powiązane artykuły

wynajem problemy

Wynajem mieszkania – 17 najczęstszych problemów

Wiele razy spotkałem się z sytuacją, w której dochód z najmu jest określany dochodem pasywnym.

[WYWIAD] Jak przygotować się do prowadzenia własnej działalności?

Kilka dni temu miałem zaszczyt udzielić wywiadu dla młodego twórcy Konrada Pietruszko. Film z wywiadem
umowa najmu na czas nieokreślony

Umowa najmu na czas nieokreślony – wypowiedzenie

Każda umowa najmu mieszkania musi określać czas jej trwania. Ja w swojej działalności stosuję zawsze

12 thoughts on “Umowa najmu pokoju (wzór) – 5 zapisów które warto zawrzeć”

  1. Bardzo fajny wpis.
    Jeśli chodzi o ten rabat przydzielany przez Ciebie. To zwracasz te 100zł najemcom na konto tego samego miesiąca, czy raczej rabat przechodzi na następny miesiąc?

    1. U mnie z reguły najemcy płacą na czas, więc od razu płacą niższą kwotę. Jeżeli ktoś zwleka, to najpierw przypominam mu, żeby zapłacił w ciągu 1-2 dni, bo w przeciwnym razie nie będę mu mógł udzielić rabatu. Jeżeli to nie skutkuje, to musi już zapłacić wyższą kwotę za bieżący miesiąc. Czasem też sami dzwonią, że się w tym miesiącu spóźnią, to wtedy mówię że OK, ale przypominam o braku rabatu w takim wypadku i wtedy albo płacą wyższą kwotę, albo znajdują się pieniądze na czas 😉

  2. Kamil, dzięki wielkie za ten wpis. Po tytule nie spodziewałam się w nim znaleźć nic, czego nie wiem i sama nie stosuję, a jednak o większości Twoich propozycji w ogóle nie pomyślałam przy tworzeniu własnej umowy najmu. Na pewno skorzystam z Twoich rad i przy okazji podpisywania nowej umowy dodam do niej kilka wpisów 🙂

    1. Marcinie, wszystko czego potrzeba do poręczenia (odpowiedni punkt umowy + miejsce na podpisanie samego poręczenia) znajduje się w udostępnianym przeze mnie wzorze umowy najmu 🙂

  3. Fajna umowa,mam tylko pytanie ponieważ dopiero co zaczynam z wynajmami zdarzyło ci się że ktoś nie płacił i co wtedy robisz? sięgasz po poręczenie rozwiązujesz umowę czy eksmitujesz delikwenta.
    Ps masz może gotowiec regulaminu.

    1. Ważnym elementem sztuki wynajmu jest odpowiednia selekcja najemców – można w ten sposób znacznie ograniczyć ryzyko tego, że ktoś nie będzie płacił. Planuję na ten temat napisać osobny artykuł.

      Jeżeli już zdarzy się, że ktoś nie płaci, to dużo zależy od konkretnej sytuacji, czyli z jakiego powodu to się dzieje, jakie są perspektywy na przyszłość, jak układała się dotychczasowa współpraca itp.

      Z poręczenia w sensie ścisłym jeszcze nigdy nie korzystałem, natomiast bardzo pomocny bywa telefon do osoby bliskiej wskazanej w umowie – nawet jeśli sam najemca nie ma pieniędzy, to jego rodzina jest w stanie mu pomóc aby zapobiec wejściu na niego komornika. Oczywiście również sam fakt istnienia poręczyciela jest silnym argumentem, dzięki któremu pieniądze szybko się potrafią znaleźć.

      Rozwiązać umowę nie za bardzo można. W kryzysowej sytuacji najlepsze może się okazać po prostu dogadanie się z najemcą – np. zachęta do znalezienia kogoś na swoje miejsce, albo propozycja bezkosztowego zakończenia umowy przy spłacie należności i znalezieniu kogoś na swoje miejsce. Liczy się kreatywność i umiejętność dogadania się z ludźmi.

      Regulaminu niestety nie mogę udostępnić.

  4. Naprawde dobra umowa.
    Mam pytanie jak rozwiazac sprawe wczesniejszego wypowiedzenia umowy przez najemce?jaki okres wypowiedzenia?aby pokoj nie stal pusty. Moze najemca ma znalesc kogos na swoje miejsce?jakies inne propozycje?pozdrawiam i dziekuje

    1. Umowa jest na czas określony.
      Umowę na czas określony można wypowiedzieć jedynie na warunkach określonych w umowie. Jeśli umowa nie przewiduje dla najemcy możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy, to po prostu nie ma on możliwości jej wypowiedzenia. Podobnie jak np. podpisując umowę na abonament telefoniczny lub internet.
      Są to warunki dość trudne dla najemcy, więc ja w regulaminie idę na rękę najemcy i dopisuję, że umowa może być rozwiązana w przypadku znalezienia innej osoby na swoje miejsce, przy czym akceptacja nowego najemcy leży w gestii wynajmującego.
      Idąc na rękę jeszcze bardziej – można również dodać zapis, że umowa może zostać jednostronnie wypowiedziana przez najemcę w dowolnym momencie po wniesieniu opłaty w wysokości X.
      Poza tym oczywiście zawsze umowa może zostać rozwiązana za porozumieniem stron 😉

  5. Dzień dobry,
    od wielu lat zajmuję się wynajmowaniem swoich mieszkań i (odpukać) nie miałem nigdy większych problemów z najemcami. Za kilka dni planuję wynająć większe mieszkanie, 4 pokojowe, pierwszy raz właśnie „na pokoje”. Zastanawiam się jak podejść do tematu części wspólnych i ich wyposażenia, czyli jak rozłożyć odpowiedzialność na najemców, by bezkonfliktowo zachowany był porządek i stan techniczny urządzeń (np. filtr w zmywarce, wynoszenie śmieci, czystość (wielkiej) lodówki, użytkowanie pralki itd). Czy mam stworzyć bardzo szczegółowy regulamin czy może wybrać „przewodniczącego”, który za jakiś rabat będzie pilnował przestrzegania zasad? Pomysł z osobą z zewnątrz, która będzie przychodziła i raz w tygodniu sprzątała może rodzić niebezpieczeństwo, że przez cały tydzień nikt nie umyje talerza czy patelni po jajecznicy, powodując napięcia i konflikty wśród najemców. Czy ma Pan może jakieś gotowe podpowiedzi wynikające z Pana doświadczeń w wynajmie na pokoje? Pozdrawiam, Tomasz

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *